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中国平安PINGAN核心观点≥地产作为国民经济重要支柱产业，涉及上下游多个行业，本篇报告对上游材料供应链、中游地产开发链及下游服务竣工链中重点涉及的9个子行业进行梳理及分析，供授资者参考。>上游村补供应峡：随着下游地产由增量向存量时代过度，防水/涂料需求由高增到放缓，行业格局加速整合。尤其近几年地产集中度提升、集采与精装修推广，中大型防水/涂料企业抓住机遥、市占率进一步提升。2021H2以来地产困局、成本攀升与疫情冲击下，防水/涂料盈利大幅承压，中小企业被迫出清，头部企业抗风险能力强、规模与品牌优势突出、积极变革渠道，未来有望强者恒强。同时随着防水新规落地、防水行业迎来提标扩容，涂料行业受益存量房翻新增加，未来需求同样可观。玻璃主要用于临近竣工阶段，历史看呈现多轮周期演变，随着纯碱成本回落与玻璃去库涨价，当前行业已回到普遍盈利状态，后续盈利弹性取决于下游地产复苏进展。>中游开发链：2021H2以来传统“三高”住宅开发模式弊端逐步显现，短期信用危机带来的销售、业绩阵痛仍存，加速行业出清洗牌及格局重塑，中长期优质开发企业业绩及销售增长仍有空间，住宅开发总量仍有望雏持较高水平。住宅开发趋弱、部分房企出险及城授土拍托底背景下，轻资产、高增长、高盈利、弱周期性的代建行业迎来快速发展，目前已形成政府代建、商业代建、资本代建“三足并存”，龙头绿城管理控股2022年市占率达25.5%。商办地产整体里现总量过剩、结构分化特征，随着公募REITs试点范国扩大打通投-融-管-退全流程，商业地产企业有望由开发运营向资产管理转型：同时轻资产趋势下运营管理重要性提升，科技化持续推动业务赋能、降本增效。当前商业地产玩家多元，行业格局分散，随着头部企业竞争优势增强，集中度仍有进一步提升空间。1

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