信达证券CINDA SECURITIES格力地产(600185.SH):大湾区之明珠，发证券研究报告力横琴与海南公司研究2023年5月18日首次覆盖报告本期内容提要：◆格力地产拟收购珠免100%殿权。格力地产拟向珠海市国资委、城建集团格力地产(600185.SH购买珠海免税100%股权，交易对价89.78亿元，其中股份对价76.31亿元，现金对价13.47亿元：此外，拟向不超过35名特定投资者发行股票投资评级增持募集配套资金，募资颜预计不超70亿元。本次交易前，格力地产总股本为18.85亿股，交易完成后格力地产总股本将增至33.03亿股。上次评级◆格力地产在大消费+精品地产+生物医药方面齐头并进，免税业务有望成为公司新墙长点。房地产业务为公司核心主业，经营模式以自主开发销格力地产沪深300售为主，主要产品为中高端住宅，定位于精品化路线：自2016年开始拓150%展大健康产业，围绕科研孵化+产品落地+资源整合，2020年起布局加1009%速，在产品研发、创新及销售等方面持续升级，以把提生物医药产业新50%机遥：重组完成后，公司主营业务将发生实质性转变，发展成为拥有以免税业务为主导的大消费产业、坚持精品化路线的房地产业、以科华生物为平台的生物医药大健康产业三大板块齐头并进的公司。220522092301◆珠免果田深耕口岸免税行业40余年，是国内最平一批经国务院批准开展免税品销售的国有独资公司，旗下有14家控股公司，9家为免税业务相端和运营端全面媒合发展：公司主要数据7.751)渠道端：①口岸免税：珠免市场份颜约3.5%，口岸免税业务体量居52周内股价泼动区问12.69-4.96全国第二，截至23年3月，珠免旗下共拥有7家已开业免税店和5家已中标免税店，其中10家均地处粤港澳大湾区，在珠海各口岸布局较为完最近一月涨跌幅(%)-7.30整，有望承接大湾区发展红利，其中拱北口岸店为亚太地区单体面积最大总股本（亿股）18.85的陆路口岸免税店，且经营稳健，2019-20年单店营收分别19.79、流通A股比例(%)100.00146.0920.05亿元，毛利率均可达约46%：同时，珠免口岸免税版图已拓展至广西、内蒙古等地，并计划持续扩大全国机场口岸免税业务：②横琴布局：珠免提前布局横琴深合区，已中标横琴口岸出境免税店，并正在筹备特色零售标杆项目珠免横琴创新方，且未来拟在横琴进行轻资产+重资刘嘉仁社零&美护首席分析师产并重的业务布局，有望把提横琴封关后带来的市场机遥：③海南布执业编号：S1500522110002局：东西双线并行，一方面计划依托三亚合联项目申请离岛免税牌照，联系电话：15000310173另一方面按照海南省总体部署积极拓展海南西线免税市场布局：④市内邮免税：珠海为国家重点口岸城市及身港澳大湾区核心城市，年出入境旅客流量超1.7亿人次：珠免作为珠海市属国企，占据珠港澳三地出入境口岸的核心窗口。我们认为，未来珠免有望在珠海拓展市内免税市场，社服&零售分析师涂佳妮执业编号：S1500522110004发挥市内+口岸渠道的联动效应，获取增量业绩。联系电话：150018005592)品爽端：珠免供应链完善，烟酒为传统强项，2022年1-11月疫情下烟、酒销售占比分别高达84%、14.5%：同时，珠免香化品类引入品牌持续提质扩容，近期拱北口岸进境店已升级改造、开启试营业，并计划于23年5月24日正式开业，新店拟引入超100个国际高端香化品牌，其中陆路口岸首进品牌比例超50%：展望未来，珠免计划构建香化+精品的CINDA SECURITIES CO.,LTD多元品类矩阵，逐步提升香化及精品的销售占比，顺应出入境旅客消费北京市西城区闹市口大街9号院1号楼需求。邮编：1000313)物业端：珠免免税店及商铺物业多为自有或国资委持有，其中自有物业主要包括拱北口岸、九洲港口岸免税店及三亚合联CBD项目，该模式下无租金返点压力，可为利润率提供更大空间：租赁物业多由珠海市国资委或珠免控股股东持有，我们预计租金政策较为合理：请阅读最后一页免责声明及信息拔露http://ww.cindasc.com2