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2023-03-14-中国银行-宏观观察2023年第20期（总第475期）：金融与地产：“良性循环”内涵与着力点＊

2023-03-15 杨****l 11页 774.1K

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宏观观察2023年第20期（总第475期）金融与地产：“良性循环”内涵与着力点房地产业良性循环既是宏观经济平稳运行的基石，涉及经济、金融、财税、土地、民生等诸多环节，其中促进房地产正常增长和保持房价基本稳定是其中重要内容。2013年1月13日，银保监会召开会议（以下简称本次会议），首次提出要构建金融与房地产的“正常循环”，这表明管理部门已充分认识到房地产问题的严峻性、复杂性，2023年房地产金融支持政策有望继续加码。但考虑到房地产业发展的内在逻辑深刻变化，2023年楼市难以明显乐观，实现房地产业良性循环仍旧任重道远。未来要从宏观、中观和微观三大维度准确理解房地产业良性循环的内涵，通过强化顶层设计和协调配合，在促进楼市“软着陆”的同时推动向新发展模式的平稳过渡。一、确保房地产市场平稳发展不仅事关稳增长，也事关稳金融2022年，各地在坚持房住不炒的调控主基调之上因城施策，通过持续放宽“限售”“限购”、“限贷”条件、“一人购房全家帮忙”、多孩家庭购房补贴、以限贷租换购、提升房企流动性、优化预售资金监管、公积金异地互认互贷等多项政策以助力房地产市场平稳运行。但受疫情冲击、周期下行、监管趋严等因素影响，2022年房地产行业景气度仍然明显下行，内在运行逻辑深刻变化。一方面，房地产销售“量价齐跌”，跌幅超过历史同期。2022年末，商品房销售面积为13.58亿平方米，同比下降24.3%;房地产开发投资额同比下滑10%，跌入两位数负增长区间；全国70个大中城市房价已连续16个月环比下跌。另一方面，开发资金来源下降、房企违约事件明显增多。2022年末，房地产开发资金来源14.8万亿元，同比下降25.9%，这是房地产发展历史上少有的情况。上市房企资产负债率由2005年的59.98%上升至2021年的79.19%。不少龙头房企先后出现流动性危机，并出现较大范围的债务违约事件。房地产行业景气下行既与疫情冲击之下居民预期转弱、收入下降等有关，还与城镇化进程放缓、人口老龄化提速、监管强化等背景下房地产供需格局根本变化有关。