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民生证券MINSHENG SECURITIES宏观事件点评据贝壳研究院监测，2月百城首套主流利率再创2019年以来新低，23城市首套房贷利率下降，首套利率低于房贷利率下限(4.1%)的城市增加至34城市。从利率同比下调幅度看，三四线城市房贷利率同比降幅最大，首二套利率同比降幅分别为150BP和91BP。除利率变化外，三四线城市还出台了多重政策组合，例如购房补贴，放宽贷款年限，放松限售等。)回溯历史我们发现，地产一旦形成趋势，除非出现外生冲击，否则地产很难自发转向。中国的地产周期实质上是政策周期。回溯过往历史商品房销售数据，我们发现2005年以来，中国共经历五轮地产周期。每一轮地产跌宕起伏，背后都有政策调控的影子。换言之，政策松紧决定了房地产周期的开始与终结。近年稍显复杂，疫情以及郑州事件等非政策事件也会影响地产表现。例妆如去年年中高能级地产销售结束一个季度左右的回暖，再度步入下行通道，直接原因在于郑州事件扰动，深层次原因在于三季度以后全国各地疫情再度扩散。考虑到这一点，我们清晰发现这样一个事实，地产一旦形成趋势，除非遇到政策压制或疫情扰动等外部干扰，否则地产趋势不会轻易转向。即，当前地产交易热度未来极有可能持续一段时间。》我们认为，本轮地产修复或将延续如下路径（按修复节奏顺序）：高能级城市一手房>高能级城市二手房>低能级城市二手房>低能级城市一手房。之所以做出这样的推断，主要考虑本轮地产修复的需求原动力与2022年积累的超额储蓄密切相关。从地域上看，本轮超额居民超额储蓄的累积，东部地区贡献约6成比例，中部地区和西部地区各贡献约两成。这意味着若私人部门风险偏好得到提振，本轮地产回升节奏仍将首先出现在东部沿海地区，而后辐射到中西部低能级城市。此外还有三点原因导致本轮地产回暖，先从高能级一手房开始。第一，中国当前一线以及核心二线城市新房和二手房存在价差，而且高能级城市新房出现停工项目的比例极低，持有超额储蓄的高能级城市购房需求，更有动力涌向新房。第二，本轮地产因城施策放松范围较广，但高能级刚改需求能够吃到的政策红利最大。第三，高能级城市享受人口流入，长期来看地产仍有张价预期。这也是为什么我们观察到今年春节过后，高能级城市新房交易热度快速回升。高能级城市刚改需求推升新房交易之时，相关客群还在二手房市场卖出首套房，所以这个时候我们看到高能级城市一手房交易热度起来，同时二手房交易热度也在攀升，但二手房价格并未显著抬升。直到高能级新房需求大于供给之时，剩余需求再会回流高能级城市的二手房市场，届时二手房市场可能会出现量价齐升。本轮地产下行直接原因在于压降房企高杠杆，客观上当前地产最大的“有毒资本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明证券研究报告

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