天风证券行业报告〡行业研究周报TF SECURITIES房地产证券研究报告2023年02月26日供给会成为需求释放的限制因素吗？行业评级强于大市（维持评级）行业追踪（2023.2.18-2023.2.24)强于大市周期角度：以史为鉴，当前狭义库存处于什么水平？作者截止2022年年底，克而瑞80城商品住宅可售库存面积521亿平方米，同比分析师-1.75%。全国平均去化周期19.0个月，较去年同期提升5.36个月。对比历史发SAC执业证书编号：S1110523010003现，2022年12月80城住宅狭义库存仍居高位，处2010年以来72%的分位水平，liuqing hai@tfzq.com与2014年5月、2016年3月、2020年9月较为接近。自21年以来，市场可售库存始终维持高位，库存水平虽处下行周期，但22年至今(2021.12-2022.12,分位数由81%降至72%)政策宽松对库存去化的影响程度房地产沪深300与14年类似(2014.09-2015.08，分位数由97%降至91%)，故在不考虑诸如棚改货币化等大力度刺激政策出台的背景下，住宅库存的消化过程或仍将较为缓慢。13%我们预计23上半年，克而瑞全国80城可售库存面积仍将围绕5-5.4亿平波动，1%短期内发生整体性的供需关系反转的概率不大。结构分化：若销售复苏，热点城市会否产生供需缺口？11%17%截止2022年12月，克而瑞80城商品住宅可售库存面积中，一线、二线、三线城市可售库存分别为0.40、2.87、1.94亿平方米，一线、二线、三线城市平均去化2022-0610周期为15.92、21.54、22.84个月，分别较去年同期提升4.51、5.82、7.73个月。资料来源：贝格数据各城市伴随22年销售市场下行，去化压力均在明显加大。分城市看，一线城市仅上海去化周期表现良好：二线城市中仅杭州、合肥、南昌、相关报告济南去化周期低于10个月。结合库存历史分位表现看，一线城市中，北、上、广、1《房地产-行业研究周报：地产销售怎深可售库存分别处2010年以来，21%、75%、99%、93%的分位水平：二线城市么看？》2023-02-19中杭州、南昌、济南、合肥的库存分位数分别为68%、45%、32%、18%。2《房地产-行业研究周报：旅游景区上海、合肥两城住宅供给处历史相对低位，且去化较快，我们预计类似城市在复苏RETs推进有何进展？一RETs周报》期中需求回暖速度更快，未来供给压力将同步增大，但我们仍认为此类城市未必在2023-02-1823年会形成明显缺口。以上海为例，若以移动12个月的平均销供比（过去12个3《房地产行业研究周报地产股在交月累计供应/累计成交)作为衡量短期城市供需压力的指标，2022年12月，上海平易什么逻辑？》2023-02-12均销供比为1.13，对比2022年初的0.90显著提升，说明22年以来购房信心受损对需求的影响大于对供给侧的影响。我们认为，在去库存周期中，需求复苏的力度或为判断城市有无供需缺口更为关键的指标，在行业销售确立趋势性复苏前，各城供给压力因城市基本面及历史库存而异，但影响程度可能相对有限，同时考虑热点城市的需求外溢效应，大规模的供需缺口短期内预计较难产生。2月新房成交同比降帽收窄，二手房成交同比放普明显新房市场本周成交451万平，月度同比-1.71%，相较上月改善39.13印ct:累计库存12522万平，一线、二线、三线及以下去化加速。二手房市场本周成交223万平，月度同比+94.87%，相较上月改善110.97pct。土地市场本周成交建面2499万平，滚动12周同比+30.91%；成交总额256亿元，滚动12周同比+7.57%：全国平均溢价率+4.13%，滚动12周同比-0.16印ct。本周中万房地产指数+0.94%，较上周提升4.10pct,涨幅排名1931，领先沪深300指数0.28pct。H股方面，本周Wind香港房地产指数-1.35%，较上周提升1.33Dct,张幅排序7/11，领先恒生指数2.08Dct:克而瑞内房股领先指数为0.18%,较上周提升2.55pct。投资童议：我们认为地产行情认知差尚未完全修复，建议关注市场对于地产板块4个认知差（政策有效性、稳融资力度、政策空间、销售预期），选股思路围绕以下3个维度：①信用修复、②格局优化、③销售复苏，具体包括：)优质民企信用修复，建议关注新城控股、金地集团：2)区域竞争格局优化，建议关注天地源、滨江集团、华发股份；3)行业销售复苏，建议关注保利发展、招商蛇口、我爱我家。此外，建议关注金融支持租赁市场的受益标的，万科A、龙湖集团。风险提示：)证券市场波动、政策推进节奏及实施效果等存在不确定性；2)信用修复、格局优化及行业复苏不及预期；3)宏观环境变化可能对房地产行业及公司的运行产生影响请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明1行业报告丨行业研究周报天风证券TF SECURITIES内容目录1.本周观点：供给会成为需求释放的限制因素吗？32.政策与成交概览，662.2.新房市场2.2.1.新房成交情况62.2.2.新房推盘去化，82.3.二手房市场.9114.行业与个股情况.134.1.行业涨跌与估值情况134.1.1.A股市场.134.1.2.H股市场4.2.重要公告概览165.风险提示.17请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明2