天风证券行业报告|行业研究周报TF SECURITIES房地产证券研究报告2023年02月26日公募REITs还有哪些发展空间？REITs周报投资评级行业评级强于大市（维持评级）强于大市(2023.2.20-2023.2.24)作者空间。本周2月22日，中国证券投资基金业协会发布要闻，中证基协会资产证券化业务委刘海分析师员会召开2023年第一次工作会议，会议中提到贯彻“健全资本市场功能，提高直接融资比SAC执业证书编号：S1110523010003liuginghai@tfzq.com重”，“从推动资产证券化和ETS市场高质量发展等两个方面开展研讨”。分析师会议提到，基础设施公募RETs试点启动以来，基础制度和配套政策不断完善。我们梳理了SAC执业证书编号：S11105220700032022年以来，证监会出台的相关政策意见，尤其2022年陆续出台公募R日Ts的扩募规则试huxiaoyu@tfzq.com点、部分首批公募RETs同样在2022年提出扩募申请，表现了监管层在加速完善公募RETs市场。会议提到，基础设施公募Ts试点启动以来，基础制度和配套政策不断完善。我们行业走势图梳理了2022年以来，证监会出台的相关政策意见，尤其2022年陆续出台公募RETs的扩募沪深300规则试点、部分首批公募EⅡs同样在2022年提出扩募申请，表现了监管层在加速完善公募13REITs市场。7%在此次会议中，有委员代表建议：“在RTs市场方面，进一步拓宽试点资产类型，研究调整1%项目收益率和资产规模要求”等。从资产类型上需，我公尊ET5的席层资产种类有待进-5%一步充。我国目前已上市的公募RETs底层资产类型共有6种类型，包括产业园区、仓储11%物流、保租房、交通基础设施、公用环保、能源基础设施等，美国目前已有办公楼、公寓、17%仓储、零售中心、医疗设施、数据中心、信号塔、基础设施、酒店等各种资产类型的RET。2022-062022-10资料来源：聚源数据有超过225支REⅡs在美国的主流股票交易所交易上市，相对应的市值超过1万亿美元。从收益率上膏，我四的公薄ET5底层资产现金分派率分化明显。从现有项目的2022年的预相关报告期年化现金分派率可以看出，产权类日TS,如园区基础设施、仓储物流和保障性租赁住房1《房地产行业研究周报：地产销售怎RETs等三种RETs的基金除国泰君安临港创新产业园RET外，现金分派率主要在(4%，5%)么看？》2023-02-19区间内：特许经营权类RETS,如交通基础设施、生态环保和能源基础设施REⅡs等三种2《房地产-行业研究周报：旅游景区RE日TS的基金除华夏中国交建高速R日T外，现金分派率主要在S以上。RETS推进有何进展？一REITs周与其他地区相对比，我们内地的RETs项目的收益率仍有进一步的空间。2021年中国香报》2023-02-18港、新加坡、日本等地区的RETs分派收益率分别为7.1%、6.1%、3.8%。由于2022年最新数3《房地产行业研究周报：地产股在交据尚未披露，我门将以上三个地区的2021年分派收益率与2022年25支RE1Ts的预期年化现易什么逻辑？》2023-02-12金分派率粗路对比，我们发现我国内地已上市的25支公募RTs现金分派率普遍高于日本：25支基金中高于新加坡分派收益率的仅有7支。国债指数上涨0.017第。滚动4周，中证RETs指数（收盘）上涨1.66%，RETs指数上涨178%,上证综指上涨0.07%，国债指数上张0.19%。根据我们的统计测算，截至2023年2月24日，中证RETs指数（收盘）与上证综指呈现微弱的正相关，相关系数为0.10：中证RETs指数（收盘）与中债-10年期国债全价指数呈现正相关，相关系数为0.29。这主要与RETs具有稳定现金流的特性有关。将RETs分为产权类RETs和特许经营权类RETs两类看。本周，产权类RETs下跌080%，特许经营权类RETs下跌0.54。滚动4周，产权类RETs上涨3.36%,特许经营权类REⅡs上涨0.69%。整体看本周产权类RETs指数表现强于特许经营类RETs指数。我们选取中债估值的RETs估值收益率作为衡量REⅡs基金估值的指标。截至2023年2月24日，RETs估值收益率最高的是平安广交投广河高速RET,达到8.75%：估值收益率最低的是鹅华深圳能源RET,仅145席。分资产类型看，交通基础设施RETs的估值收益率较高，并担普淀在5以上；保障性租赁住房RETs的估值收益率除华要基金华润有巢R阳T外均不高于5%。投资建议：在2023年中基协会资产证券化业务委员会召开的第一次工作会议中，有委员代表建议：“在RE川5市场方面，进一步拓宽试点资产类型，研究调整项目收益率和资产规模要求”。我国公募RETs在规模、收益率上均有一定的发展空间。建议关注：1)受益于资产升值并具有良好运营能力的产权类RETs如保障性租赁住房RETs、园区基础设施类RETS、仓储物流类R阳T5；2)具有稳定现金流，分红率较高的特许经营权类ET5,如生态环保类RETs、能源基础设施类RETs、交通基础设施类RETs。风脸提示：政策实施不及预期、宏观经济不及预期、项目运营不及预期请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明1行业报告引行业研究周报天风证券TF SECURITIES内容目录2.本周中证REITs指数跑输上证综指2.1.本周产权类R日TS表现写弱于特许经营类RETS52.2.能源基础设施类RETs日均换手率普遍偏低，3.交通盖础设施类REITs的估值收益率普遍较高74.本周REITs审批进度.85.本周公尊REITs主要公告9请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明2