中国银河证券研究院CHINA GALAXY SECURITIES行业深度报告·房地产2023年2月23日政策助力，扩募加速，REITs市场大有可为房地产行业一一房地产行业RETs专题报告推荐核心观点：●政策支持力度提升，公众关注提高，RBIT8就点范围有望扩大到长租房、分析师南业地产等领城。近年来，相关监管部门、主管部委积极探索、加大力度推进我国公募REITs发展。展望2023年，公募REITs市场有望在保质:(8610)80927618提效基础上实现常态化发行，资产类型、原始权益人类型、投资者类型☒：wangqiuheng_yj@chinastock.com.cn有望进一步多元化，EITs市场资产转让、税收等相关制度也将进一步规分析师登记编码：S0130520050006范和完善，REITs生态体系逐步建立，多层次REITs市场建设不断推进，特别鸣谢实习生黄旭东RBIT8取得基础设施项目的完全所有权或经营权，为封闭式远作基金，属于优质授资责产。交易结构采取“股+债”模式，具有如下优势：1)盘活存量资产，改善负债水平，降低企业杠杆率；2)高分红比，现金流稳定，将90%的基金年度可分配利润用于分配，投资回报良好；3)期限00较长，适合长期投资，封闭式基金，仅可通过转让退出；4)底层资产类0.0型丰富，包含产业园、仓储物流、高速公路等一系列基础设施。目前有25尺公募RBIT8发行，涉及六大基础设施板块，划分产权与经营权类，底层资产优质，运作情况较好。.部分原始权益人为国责，产业园区REITs底层资产的出租率均较高，单位租金与城市能级有关，租户集中于科技、制造、医药等行业，承租能力较强。产业园的主要盈利来源于租金收入、物业服务、停车位出租三方面，其中租金收入占比最大。22年上市的产业园REITs资本化率高于首批，基本在5%以上。8支产业园EITs中，7支的原始权益人为国资背景，增加收益稳定性，拥有其他同类产业丰富，协同能力强，有进一步扩募基础。目前市场共有四单保租房REITs产品，各保障房项目规模、相关研究运营成熟度不同，配备业态有差异，收入来源超九成来自租金收入，出租率均达到较高水平(>90%)，城市能级差异导致平均租金差异较大，原始权益人均与地方公共部门有着较为紧密联系。来看，目前公募REITs的主要授资者仍是机构授资者。已发售的25支公募REITs中，几乎超过90%的配额通过向机构投资者配售完成，公众投资者认购相对来说只占据较少部分，从认购活跃度来看，首批9支公募REITs的认购倍数整体不高，平均值为8.22，伴随着REITs基金的有序扩募和良好表现，后续发行批次的认购活跃度显著高于首批REITs,平均认购倍数达到93.59。分RETs类型来看，产权类REITs认购倍数高于特许经营权类REITs.,高，投责回报相对较高，中证REITs指数跑赢上证指数、沪深300、中证500以及5年国债全收益，收益率达到5.83%，产权类REITs指数优于特许经营权类REITs指数，分板块来看，能源基础设施板块REITs表现最好。REITs市场活跃水平不断提高，产业园REITs活跃度最高，REITs产品收益情况普遍较好，较大部分REITs取得正收益，从估值分析，REITs公募基金市场存在一定程度的溢价情况。www.chinastock.com.cn证券研究报告请务必阅读正文最后的中国银河证券股份有限公司免责声明