观点指数研究院：卓越指数2024物业服务卓越表现报告

2024-7-22 16:45| 发布者: 何建秋 45 0

摘要: 2023 年，宏观环境以及房地产风险依然给物业服务行业带来了压力，在增量放缓、存量竞争日趋激烈的环境下，物企正视自身能力，拥抱变化，以品质服务为抓手，在规模扩张上取得了进展。社区增值服务延续较低增速的同时 ...

2023 年，宏观环境以及房地产风险依然给物业服务行业带来了压力，在增量放缓、存量竞争日趋激烈的环境下，物企正视自身能力，拥抱变化，以品质服务为抓手，在规模扩张上取得了进展。

社区增值服务延续较低增速的同时，继续拉动物企毛利率。

生活服务类已经被物企比较广泛地尝试，团餐、托幼及养老等业务逐渐成长。

截至2023年度末，物企增收不增利的状况有所舒缓，总体上，央企净利润表现更优。

但也有部分因为资产减值计提给净利润造成了较大损害，最终增收不增利。

显示企业经营管理效率与成本控制的平均管理费用率指标，同比下降了0.24个百分点，期内，样本物企毛利率、净利润均整体下滑明显，这意味，当前物业服务行业正进入微利时期。

与此同时，IPO热度再降，报告期内仅2家小型区域物企在港交所上市，募资金额再次刷新低。

龙湖智创生活考量市场情绪及当前的估值水平后，也暂缓了上市进程。

二级市场表现上，港股66家上市物企中，仅五家较报告期初出现涨幅，区间跌幅在50%以上的港股物企共有23家。

尽管部分物企进行了回购动作，但股价修复效果不佳。

物企轻资产属性强，估值上通常更多参考盈利增长水平，但目前物企地产母公司的财务和经营稳定性更被看重，唯有地产行业的基本面企稳，才有望实现在二级市场上的估生产总值126.06万亿元，按不变价格计算，比上年增长5.2%，这为部分行业企稳回升奠定了良好基础。

在房地产领域，商品房销售面积和销售额均出现下降，待售面积有所增长。

国家统计局数据显示，2023年商品房销售面积同比下降8.5%，商品房销售额同比下降6.5%，商品房待售面积同比增长19.0%。

反映了房地产市场调整不及预期，行业整体继续承压。

尽管宏观环境及地产方影响较大，物业服务行业2023年还是在规模扩张、品牌建设、市场策略调整以及经营环境改善等方面取得了一定的进展。

不过，也同时面临着市场挑战和行业内部的分化问题。

从规模来看，2023年度样本物企在管面积仍处于上升和增长阶段，绝大部分物企的在管面积都实现了正向增长，平均涨幅15.3%，涨幅较上年同期观点指数观测到的29.9%有较大幅度下降，表明物业服务企业规模增长放缓。

其中，非住宅业态在规模增长中的角色越来越重要，物企在非住业态的竞争也日趋激烈。