2023 年,宏观环境以及房地产风险依然给物业服务行业带来了压力,在增量放缓、存量竞争日趋激烈的环境下,物企正视自身能力,拥抱变化,以品质服务为抓手,在规模扩张上取得了进展。 社区增值服务延续较低增速的同时,继续拉动物企毛利率。 生活服务类已经被物企比较广泛地尝试,团餐、托幼及养老等业务逐渐成长。 截至2023年度末,物企增收不增利的状况有所舒缓,总体上,央企净利润表现更优。 但也有部分因为资产减值计提给净利润造成了较大损害,最终增收不增利。 显示企业经营管理效率与成本控制的平均管理费用率指标,同比下降了0.24个百分点,期内,样本物企毛利率、净利润均整体下滑明显,这意味,当前物业服务行业正进入微利时期。 与此同时,IPO热度再降,报告期内仅2家小型区域物企在港交所上市,募资金额再次刷新低。 龙湖智创生活考量市场情绪及当前的估值水平后,也暂缓了上市进程。 二级市场表现上,港股66家上市物企中,仅五家较报告期初出现涨幅,区间跌幅在50%以上的港股物企共有23家。 尽管部分物企进行了回购动作,但股价修复效果不佳。 物企轻资产属性强,估值上通常更多参考盈利增长水平,但目前物企地产母公司的财务和经营稳定性更被看重,唯有地产行业的基本面企稳,才有望实现在二级市场上的估生产总值126.06万亿元,按不变价格计算,比上年增长5.2%,这为部分行业企稳回升奠定了良好基础。 在房地产领域,商品房销售面积和销售额均出现下降,待售面积有所增长。 国家统计局数据显示,2023年商品房销售面积同比下降8.5%,商品房销售额同比下降6.5%,商品房待售面积同比增长19.0%。 反映了房地产市场调整不及预期,行业整体继续承压。 尽管宏观环境及地产方影响较大,物业服务行业2023年还是在规模扩张、品牌建设、市场策略调整以及经营环境改善等方面取得了一定的进展。 不过,也同时面临着市场挑战和行业内部的分化问题。 从规模来看,2023年度样本物企在管面积仍处于上升和增长阶段,绝大部分物企的在管面积都实现了正向增长,平均涨幅15.3%,涨幅较上年同期观点指数观测到的29.9%有较大幅度下降,表明物业服务企业规模增长放缓。 其中,非住宅业态在规模增长中的角色越来越重要,物企在非住业态的竞争也日趋激烈。 |